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Sistemas de Amortização SAC e TABELA PRICE. Entenda Tudo!

Entenda a diferença de cada modalidade de amortização, no financiamento imobiliário!

Ao contratar um Crédito Imobiliário, o banco escolhido vai emprestar o dinheiro para você comprar o imóvel e na contratação deverá optar em qual sistema de amortização (forma de pagamento do financiamento) para quitar o financiamento com o banco, ou seja, qual será a correção monetária, juros das prestações e do saldo devedor. 

Os mais conhecidos e utilizados nas últimas décadas são o sistema de amortização SAC ou Tabela Price. Abaixo segue uma rápida explicação de cada um deles e não deixe de ver, na sequência, a simulação de ambos os sistemas para avaliar qual é o mais vantajoso.

SAC – Sistema de Amortização Constante – Parcelas Decrescentes

De acordo com a cartilha publicada no site da Caixa Econômica Federal, nesse sistema, ao longo do prazo da operação, a cota de amortização (A) é constante, já a parcela referente ao valor dos juros (J) é decrescente (vai abaixando no decorrer dos anos). Como na sua evolução existe uma razão de decréscimo mensal, isso faz com que, mantida a estabilidade da Taxa Referencial (TR), o encargo mensal seja decrescente, ao longo do tempo.

Ou seja, como o saldo devedor é amortizado com juros decrescentes, o financiamento inicia com valor mais alto e progressivamente o valor das prestações vai diminuindo no decorrer dos anos, pois os juros também vão diminuindo.

TP – Tabela Price – Parcelas Fixas

Já neste sistema de amortização, de acordo com a cartilha da Caixa, as prestações são sempre iguais, atualizadas pelo mesmo índice de atualização do saldo devedor. A cada período, a parcela de amortização aumenta e a parcela de juros diminui.

Ao contrário do SAC, no qual o valor das parcelas vai diminuindo, na Tabela Price os valores são fixos, iniciando-se com valor mais baixo, pois o valor amortizado é menor no começo e aumenta com o decorrer do tempo.

SIMULAÇÃO DE FINANCIAMENTO – EXEMPLO

Usaremos nessa simulação um imóvel usado custando R$350.000,00. Esse comprador terá que dar de entrada no mínimo o valor de R$70.000,00 (aproximadamente 20% do valor total) e o restante de R$280.000,00 será financiado em 360 meses (30) anos, com taxa de juros de 7,95% a.a. + TR.

Pelo sistema de amortização SAC, também conhecido como Parcelas Decrescentes, a primeira prestação ficará em torno de R$ 2.568,43 e a última de R$782,75.  O valor total pago ao longo dos 30 anos ficará em torno de R$603.213,07*, com juros total, efetivamente pagos, em torno de R$323.213,07.

Pelo sistema de amortização, utilizando a Tabela Price, também conhecido como Parcelas Fixas, o mesmo imóvel de R$350.000,00, dando entrada de R$ 70.000,00 e o valor de financiado de R$280.000,00 pelo mesmo prazo de 360 meses, a primeira prestação ficará em torno de R$1.991,31 e a última de R$1.991,31. O valor total pago ao longo dos 30 anos ficará em aproximadamente R$716.873,01*, com juros total, efetivamente pagos, de R$436.873,01, cuja diferença é aproximadamente 35% maior do que o sistema SAC.

Simulação de Financiamento  Imobiliário – Dezembro de 2019

Sistema de Amortização SAC Tabela Price
Valor do Imóvel R$ 350.000,00 R$ 350.000,00
Valor de Entrada (+ ou – 20%) R$ 70.000,00 R$ 70.000,00
Valor Financiado R$ 280.000,00 R$ 280.000,00
Cota Máxima de Financiamento 80% 80%
Prazo 360 360
Sistema de Amortização SAC Tabela Price
Taxa de Juros 7,95% a.a. + TR 7,95% a.a. + TR
1ª Prestação R$ 2.568,43 R$ 1.991,31
Última Prestação R$ 782,75 R$ 1.991,31
Valor Total Pago R$ 603.213,07* R$ 716.873,01*
Total de Juros Pago R$ 323.213,07 R$ 436.873,01

*No valor total pago, após 30 anos de financiamento, faltou incluir o reajuste da TR (Taxa Referencial) que é informada anualmente pelo governo, aumentando o custo final. Porém para se ter uma ideia, a TR de 2018 foi de 0% e de 2017 foi de 0,60%, ou seja, as correções geralmente são baixas caso o país esteja estabilizado financeiramente e com baixa inflação.